原屋融資，也就是以現有房屋作為抵押來獲得貸款的方式，是一種常見的貸款選擇，也就是房屋在原貸銀行增貸，在考慮原屋融資時，重要的是要評估自己的還款能力，並仔細考慮貸款的長期影響。如果不確定，諮詢財務顧問或銀行專員以獲得更多專業建議是一個好主意。
什麼是原屋融資？
原屋融資指的是房產所有者在擁有房屋的情況下，無論是該房產從未進行過貸款、或是原有房貸已經全部還清，再次利用該房產作為抵押，向銀行或金融機構申請一筆新的貸款，用於個人或家庭的資金需求，如裝修、教育、投資等。這種融資方式對於屋齡較長或自地自建的房屋尤其常見。相較之下，房屋貸款通常指的是購買房產時，因尚未擁有房屋而向銀行申請的貸款，主要目的是用於購買房產，因此也被稱為購屋貸款。
房屋融資有哪些種類？
當您面臨資金需求時，選擇合適的房屋融資方案至關重要。以下是5種常見的房屋融資方式，幫助您做出明智的選擇：
- 原屋融資：適用於無現有貸款的房產，常見於屋齡較長或自建房屋。此方式通過抵押無貸款房產來獲得資金。
- 理財型房貸：此類房貸允許借款人重新借出已還的本金。銀行提供一定的循環額度，借款人可按需提領並隨時還款，利息按實際借款天數計算，未動用部分不計息。
- 房屋增貸：當原房貸已繳納一段時間，貸款餘額減少時，可向原貸款銀行申請增加貸款額度，增貸額度取決於房屋殘值及借款人資格。
- 房屋轉增貸：如果對原房貸條件不滿意，可考慮將房貸轉至其他銀行，可能獲得更多資金、延長還款期或更低利率。但需注意，轉增貸相當於重新辦理房貸，成本較高。
- 二胎房貸：在不影響原房貸的情況下，向其他銀行或融資機構申請第二筆貸款，稱為二胎或次順位貸款，提供額外資金但可能面臨較銀行來的較高利率喔。
每種融資方式都有其特點和適用情況，建議根據個人財務狀況和資金需求，謹慎選擇最適合的方案。
原屋融資條件申請流程？
條件
- 房屋所有權：申請人必須擁有房屋的所有權。
- 房屋狀況：房屋需處於良好狀態，且未涉及法律糾紛。
- 信用評分：申請人的信用評分需達到銀行或融資公司的要求。
- 收入證明：需提供穩定收入的證明。
利率
- 利率可能根據借款人的信用評分、貸款期限、市場狀況等因素而有所不同。
額度
- 貸款額度通常取決於房屋的市場價值和申請人的償債能力。目前銀行大多成成數約7-8成.
申請流程
- 提交申請：向銀行或融資公司提交貸款申請。
- 文件準備：提供房屋所有權證明、收入證明等相關文件。
- 財務評估：銀行或融資公司將評估申請人的財務狀況和房屋價值。
- 審核與批准：經過審核後，若符合條件，貸款將獲得批准。
- 簽約與撥款：簽訂貸款合約後，貸款金額將撥付給借款人。
優點
- 較低利率：相較於無擔保貸款，原屋融資通常有較低的利率。
- 較高貸款額度：由於有房屋作為抵押，可以獲得較高的貸款額度。
- 多種用途：可用於房屋維修、投資、資金周轉等。
缺點
- 風險：若無法償還貸款，可能會失去房屋。
- 財務負擔：增加長期的財務負擔
原屋融資可以有多少額度呢？
貸款額度計算
- 鑑價金額：原屋融資的貸款額度是根據房屋的鑑價金額來決定的。
- 可貸成數：一般而言，可貸成數介於房屋鑑價金額的70%至80%之間。
- 計算範例：如您所述，若房屋鑑價為500萬元，且可貸成數為80%，則最高貸款額度為500萬元×80%＝400萬元。
考量因素
- 房屋屋齡：較老的房屋可能鑑價較低，這會影響可貸款的最高額度。
- 財務狀況：借款人的財務狀況，包括收入、債務和其他財務承諾，會影響銀行的貸款決策。
- 信用評分：借款人的信用評分也是一個重要因素，它反映了借款人的信用歷史和還款能力。
注意事項
- 貸款成本：除了考慮貸款額度，還需要考慮利率、貸款期限和其他可能的費用。
- 風險評估：考慮到房屋作為抵押品的風險，應評估自己的還款能力，避免可能的財務困難。
如何提升原屋融資額度
✅養成良好的信用紀錄：
持有並使用信用卡超過一年，並確保按時還款，這有助於建立良好的信用歷史。
✅提供財力證明：
儲蓄險保單、存款證明等都可以作為財力證明。
維持穩定的銀行存款，避免將薪轉戶頭的資金消耗殆盡，以展現良好的財務管理能力。
✅提供保證人：
選擇信用良好且無重大負債的保證人。
確認保證人的財務狀況和信用紀錄，以避免影響貸款申請。
✅提供其他擔保品：
如果有其他未抵押的不動產，可以考慮將其作為額外的擔保品，以提高貸款額度。
✅與貸款銀行保持良好關係：
積極與貸款銀行建立良好的銀行關係，如薪資轉帳、信用卡使用等。
確保無遲繳或欠款紀錄，以提升銀行對您的信任度。
沒有工作可以申請原屋融資嗎?
對於沒有正式工作的人來說，申請銀行的原屋融資可能會面臨挑戰，因為銀行通常要求借款人提供穩定工作的證明，例如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細等。這是因為銀行需要確保借款人有足夠的收入來源，能夠按時還款。
然而，如果是向融資公司申請房屋融資，情況可能會有所不同。融資公司在評估貸款申請時，可能會對收入來源的要求相對寬鬆一些。只要申請人能夠證明有固定的收入來源，即使不是來自正式工作，也有可能獲得貸款批准。这些收入來源可以是租金收入、自由職業收入或其他的收入。
因此，沒有工作的人在申請原屋融資時，可以考慮向融資公司尋求機會，並準備好相關的收入證明文件，以增加申請成功的可能性。不過，需要注意的是，融資公司提供的貸款利率可能會比銀行高一些些喔，借款人應該仔細評估自己的還款能力，避免因高利率而增加財務負擔。
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